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招租率98但客流极低中粮大悦城上海受挫

2019-02-22 01:37:17

招租率98%但客流极低 中粮大悦城上海受挫

2010年岁末,作为中粮(专题阅读)置业立足长三角的站,上海大悦城(专题阅读)开门迎客了,成为继西单大悦城后,第二个实现 当年收购、当年招商、当年开业 的大悦城项目。

但这个在中粮内部有高度战略意义,被寄予厚望的项目,是否能演绎西单大悦城的传奇,仍有待市场的检验。

招租率98%,但客流极低

2010年2月,上海新梅公告称,公司控股子公司上海新兰房地产开发有限公司与中粮置业签订了《关于买卖新梅太古城项目一期之框架协议》,根据新梅太古城一期预测的可售建筑面积64672.08平方米,新兰房产拟以13.5亿元将新梅太古城一期房产项目 以商品房销售的方式 整体出售给中粮置业。

据时代周报了解,整个太古城项目是上海新梅大股东兴盛集团2002年中标拿地,实际上是闸北区的旧区改造项目,后来交给上海新梅开发,2005年一期项目已经开工。

为何选择在项目即将完工之际出售,上海新梅当初在公告中解释:公司原计划对该项目采取自主经营的策略,并尝试开展了招商工作,但招商形势不容乐观。同时,鉴于近国家对房地产行业加强调控的宏观形势,为了给公司的后续土地储备提供资金支持,从而保证公司未来的持续发展能力,因此将新梅太古城一期项目予以整体销售。

中粮置业接手后,将太古城项目更名为上海大悦城。彼时,中粮集团董事长宁高宁表示,上海大悦城是整个大悦城组合中不可或缺的部分,他对上海大悦城未来的发展寄予很高期望,并希望新梅置业在中粮置业收购二、三期项目上予以支持。

上海大悦城一期位于西藏北路166号,商业面积约5.3万平方米,地处苏河湾区域,8号线地铁上盖,定位为 乐尚生活魅力场 ,目标客户锁定在 岁为主的时尚年轻女性。整体开发面积超过40万平方米,二期、三期规划有高端公寓、酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼,整体投资120多亿。

2010年12月18日,上海大悦城一期正式开业。中粮置业相关人士向时代周报表示, 一期招租率98%,是上海的,开业率92%左右,一般商场开业率70%以上就不错了。尽量能开的就开,商户也很支持的。目前入驻了180多个品牌,当初招商招了500多个品牌,从里面再筛选的。集团没有要求说2010年一定要开业,但商户也希望2010年能开,做足准备就开业了。开业天人流量20万人次左右。

但2010年的一天,时代周报来到新开业的上海大悦城实地探访时发现,虽然商场引入了无印良品、H M等大型主力店,以及一些上海的品牌,如JoyRich、杭州餐馆外婆家、日本女性娱乐性料理教研室ABCCookingStudio等,而且每家店都有不同的优惠,但是商场内的广州蕉叶等仍在装修,十层、十一层的上海歌城、金逸影院也没有开业,商场内的部分通道还有尚未装修完的痕迹,保洁员也显得特别忙碌。整个商场每层楼的顾客屈指可数,只有午饭时间,部分餐饮品牌才有了一些人气。

同时,原本作为吸引眼球重要手段的摩天轮孤零零地矗立在商场旁边,缓缓地转动,并没有对顾客开放。 不是不能上人,2010年11月15日以后,上海市政府停止了所有跟安全设施有关的报批工作,所以我们这个项目也只能暂停,目前还没有报批解禁的时间表。 该人士称。

复制大悦城模式存疑

对于上海大悦城需要经历多长的培育期,中粮置业相关人士说, 我们的商场比较特别,类似于成熟商场,跟行业规律有些不一样,开业当天营业额300万元以上,不需要一个 养 的过程,我们内部也不断翻新,吸引人气,虽然不一定每天营业额都那么好,但现在肯定是没有亏的。

雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗认为,98%的招商达成率算比较高的,确实令人鼓舞,因为北京西单大悦城做得比较成功,也吸引了一些商家过来,如果不是大悦城,很难达到这个招商率。但这是一个很大的平台,要看后续可持续性。

上海大悦城并不处在一个传统的消费力很强的商圈,周边是五金、小商品批发等,没有社区和甲级写字楼,虽然是地铁上盖,但与人民广场还是隔了一站,就算再好的项目,不是传统商圈,包括它的文化、目标客群,都是需要时间沉淀的。这个培育期起码有两三年,即使现在没有人气也很正常。如果不算前期投入,只算租金收入和日常经营,不亏也不为过,但算上建造成本、顾问费等前期成本,目前不太可能不亏。 杨咏诗说。

一位商业地产人士也向时代周报表示,从商业运营来讲,虽然达成了一定的招租率,但一般都需要经过年,或者3年,影响力才能做出来,初期完全处于不稳定阶段,有些商家也许年把时间就搬走了。开业容易,但消费力不足,则经营下去困难。 苏州河的5年整体规划正在进行,完全落实后的效应产生还需要时间,中长期对大悦城是利好,但短期也没什么带动作用。这毕竟不是主流地段,周围没有商业基础。

事实上,北京朝阳大悦城一直面临着商业氛围先天不足而导致的开业率不足、有客无市的困境,与尝尽了活跃商圈甜头的西单大悦城形成了巨大的反差。

华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为,西单大悦城是城市商业核心区的商业项目,它的作用是带动整个区域商业升级和转型,而朝阳大悦城位于新兴商圈,商业氛围严重不足,且消费者的固有消费习惯短期难以改变,不同区域商场的业态布局、品牌档次、环境设计等要求均有不同。任何购物中心都不存在简单复制的可能,商业地产可以复制的有建筑设计、产品经验以及积累的商脉和资源,但商业地位和价值却无法复制。

2010年11月,中粮集团董事长宁高宁透露,未来年规划的商业资产总额将达到1000亿元以上,未来年在全国复制10个以上大悦城,年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。

准备通过上海大悦城试水,并野心勃勃加紧向长三角进军的中粮置业,能否成功复制大悦城模式,还是一个疑问。

(来源:时代周报)

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